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SOLUTIONS ALTERNATIVES GÉNÉRATRICES DE REVENUS

12 août 2022  | Temps de lecture : 5 minutes


 

Au cours des dix dernières années, le crédit privé et l’immobilier non coté se sont imposés comme des solutions alternatives génératrices de revenus pour les investisseurs à la recherche de rendement dans un environnement de taux bas. Même si les taux d’intérêt ont entamé leur remontée, ces classes d’actifs restent des investissements alternatifs intéressants en raison de leur potentiel de rendement ajusté du risque et de leur capacité à accéder à des segments du marché qui ne sont pas disponibles au moyen d’instruments cotés.

 

Qu’est-ce que le crédit privé ?

Le crédit privé englobe les prêts et autres types de titres de créance que sont les obligations de sociétés privées ou qui, autrement, sont émis sans recourir à un marché coté. Les entreprises se tournent fréquemment vers le crédit privé lorsqu’elles ont besoin de capitaux pour financer leurs opérations, se développer sur un nouveau marché ou un nouveau segment commercial, fusionner avec une autre entreprise ou l’acquérir, ou pour toute autre raison. Le crédit privé peut permettre aux entreprises de trouver des solutions sur mesure à leurs besoins précis en capitaux et englobe un large éventail de stratégies qui couvrent la structure du capital au-delà des prêts directs, notamment le crédit spécialisé et les créances en difficulté.

 

Qu’est-ce que l’immobilier non coté ?

Appelé également « immobilier privé », l’immobilier non coté concerne l’acquisition d’un bien immobilier en dehors des marchés cotés, au sein d’une entité privée (non cotée en bourse). Les biens sont souvent diversifiés par type de propriété, secteur et zone géographique. Les stratégies de base sont davantage axées sur le revenu, tandis que les stratégies de valeur ajoutée et opportunistes sont davantage axées sur l’appréciation du capital.

 

Le crédit privé et l’immobilier non coté sont généralement difficiles d’accès pour les investisseurs individuels, car ils exigent la plupart du temps que les investisseurs répondent à certaines qualifications et normes d’accréditation et engagent des sommes d’argent plus importantes. Certaines structures proposent néanmoins aux investisseurs un accès plus large, comme les Business Development Companies (BDC) dans le domaine du crédit privé. Les sociétés d’investissement immobilier (REIT) peuvent être cotées ou non cotées, et sont légalement tenues de verser au moins 90 % de leur revenu imposable en dividendes aux actionnaires.1

 

Graphique 1. Rendements annuels moyens des différents marchés de l’immobilier comparés aux marchés actions et obligataires traditionnels (2011-2021)

 

Source : Bloomberg, NAREIT, NCREIF Remarque : L’immobilier privé est représenté par l’indice NPI (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index), qui est pondéré par la valeur de marché, rapporté sur une base sans effet de levier. L’indice comprend des biens immobiliers multifamiliaux, hôteliers, industriels, de bureau et de détail, et offre un historique trimestriel jusqu’au quatrième trimestre 1977. Les REIT cotés sont représentés par le composite FTSE NAREIT U.S. Real Estate Index Series, créé en 1972 et qui suit le rendement du secteur des REIT cotés en bourse aux États-Unis. Les obligations sont représentées par le FNB AGG iShares Core U.S. Aggregate Bond et sont soumises au risque de crédit. Les actions sont représentées par l’indice S&P 500 et sont soumises au risque de marché. Les bons du Trésor américain sont représentés par le rendement du marché des titres du Trésor américain à échéance constante de 5 ans et de 7 ans selon la base de données FRED (Federal Reserve Economic Data) et sont soumis au risque de taux d’intérêt. Les indices sont destinés à illustrer la performance globale du marché. Il n’est pas possible d’investir directement dans un indice. Le NPI présente les rendements des biens commerciaux. Les indices présentés ici présentent des différences importantes avec un investissement dans un REIT non coté, notamment sur le plan des objectifs d’investissement, des frais, des dépenses, des implications fiscales et de la liquidité. Les performances passées ne sauraient garantir les résultats futurs.

 

Quel est l’intérêt de ces deux types de placement ?

Le crédit privé et l’immobilier non coté partagent certaines caractéristiques susceptibles de les rendre intéressants aux yeux des investisseurs à la recherche de revenus dans l’environnement de marché actuel : 

 

Un rendement potentiellement plus élevé : Le crédit privé a enregistré des performances proches de 10 % au cours des 15 dernières années, générant ainsi une prime de rendement par rapport aux obligations traditionnelles et aux prêts syndiqués dans leur ensemble (voir le graphique 1). Une partie de cette prime peut être due au fait que l’emprunteur est prêt à payer plus pour une exécution certaine et pour la possibilité de personnalisation/flexibilité qu’offrent les prêteurs privés, par rapport à un processus d’émission publique de crédit syndiqué. L’immobilier de base a également généré un rendement supérieur à celui des actions et des obligations. 

 

Graphique 2. Surperformance due à l’inflation dans les régimes de forte inflation

 

Source : Au 31 mars 2022. ODCE (performance nette de l’immobilier privé ; données disponibles depuis 1978), NAREIT (performance de l’immobilier coté, données disponibles depuis 1978), S&P 500 (actions cotées, données disponibles depuis 1980), Bloomberg Barclays (obligations cotées, données disponibles depuis 1979), BLS (inflation ; augmentation d’une année sur l’autre de l’IPC hors alimentation et énergie, données disponibles depuis 1978). Chaque occurrence est définie comme le rendement de la classe d’actifs en question pour les 4 trimestres se terminant par le trimestre au cours duquel l’inflation est supérieure à 4 % par rapport aux chiffres de l’année précédente. Les occurrences sont traitées sur la base de trimestres glissants. Les indices ne sont pas gérés et ne tiennent pas compte des frais.

 

Résistance aux variations des taux d’intérêt et à l’inflation : De nombreux prêts dans le secteur du crédit privé sont attachés à des taux variables (tels que le taux de financement garanti au jour le jour SOFR et, historiquement, le LIBOR), ce qui offre aux investisseurs une couverture contre la hausse des taux. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, ces augmentations sont automatiquement prises en compte dans le coupon des crédits privés. Certains types d’investissements immobiliers, quant à eux, ont par le passé généré des performances plus élevées pendant les périodes d’inflation (voir le graphique ci-dessus), en réévaluant les loyers en conséquence.

 

Un accès privilégié : Les transactions privées permettent également aux gérants d’actifs de bénéficier d’un accès privilégié aux registres de l’entreprise, ce qui permet une diligence raisonnable et une documentation solide. Ces procédures renforcées ont contribué à ce que le crédit privé maintienne des ratios de pertes historiquement inférieurs à ceux des titres obligataires à haut rendement. De plus, le crédit privé se caractérise généralement par le fait qu’une entité unique prête à un emprunteur. Cela peut permettre un traitement plus rapide et plus efficace — et potentiellement un recouvrement plus important — en cas de défaut, par rapport aux placements en dette syndiquée publique, caractérisés par la présence de multiples prêteurs aux priorités concurrentes. 

 

Le choix du gérant est déterminant

Étant donné la diversité des moyens possibles pour investir sur les marchés du crédit privé et de l’immobilier non coté, le profil risque-rendement de chaque opportunité peut varier considérablement. Lorsqu’on envisage de recourir à l’une ou l’autre de ces classes d’actifs, ou aux deux, dans le cadre d’une stratégie génératrice de revenus, il est selon nous important de trouver des gérants expérimentés qui ont l’habitude de gérer ces investissements sur l’ensemble du cycle économique.

 

 

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Sources :

Goldman Sachs ne fournit aucun conseil en matière de comptabilité ou de fiscalité, ni de conseil juridique. Veuillez consulter les informations complémentaires à la fin de cette présentation.

Goldman Sachs ne fournit aucun conseil en matière de comptabilité ou de fiscalité, ni de conseil juridique. Veuillez consulter les informations complémentaires à la fin de cette présentation.

 

Indices de référence

Les indices ne sont pas gérés. Les performances de l’indice tiennent compte du réinvestissement de tous les revenus ou dividendes, le cas échéant ; en revanche, les commissions et frais susceptibles de réduire les performances n’en sont pas déduits. Les investisseurs ne peuvent pas investir directement dans les indices.

Les indices mentionnés dans ce document ont été sélectionnés parce qu’ils sont bien connus et facilement reconnaissables par les investisseurs, et parce qu’ils correspondent aux indices que le gestionnaire de portefeuille considère, en partie sur la base des pratiques du secteur, susceptibles de constituer une référence permettant d’évaluer l’investissement ou le marché global décrit dans ce document.

L’indice Bloomberg Barclays Global Aggregate Bond (Global Agg FI) est l’un des indices phares de la dette investment grade mondiale émise en vingt-quatre devises locales. Cet indice de référence multidevise regroupe des titres souverains, des obligations publiques, des titres d’entreprises et des obligations titrisées à taux fixe émis sur des marchés développés et émergents.

L’indice Bloomberg Barclays US High Yield couvre l’univers de la dette non-investment grade à taux fixe.

L’indice Cliffwater Direct Lending (CDLI) mesure la performance (sans levier et avant imputation des frais) des prêts aux entreprises intermédiaires américaines, qui correspond à la performance pondérée par les actifs des actifs sous-jacents des Business Development Companies (BDC), cotées et non cotées, sous réserve de certaines conditions d’éligibilité.

L’indice Credit Suisse Leveraged Loan (prêts bancaires) reflète le marché investissable des prêts à effet de levier libellés en dollars américains. Il se compose d’émissions notées « 5B » ou moins, ce qui signifie que les émissions les mieux notées incluses dans cet indice sont des notations Moody’s/S&P de Baa1/BB+ ou Ba1/BBB+. Tous les prêts sont des prêts à terme financés avec une durée d’au moins un an et sont faits par des émetteurs domiciliés dans des pays développés.

Le composite FTSE NAREIT U.S. Real Estate Index Series  est un indice pondéré par la capitalisation boursière et ajusté du flottant de sociétés de placement immobilier (REIT) américaines en actions et créances hypothécaires. Les composants de l’indice comprennent toutes les sociétés de placement immobilier qualifiées sur le plan fiscal qui répondent également aux critères minimaux de taille et de liquidité de FTSE.  

L’indice J.P. Morgan GBI-EM Global Diversified Composite (dette émergente) suit les obligations en devise locale émises par les émetteurs souverains des marchés émergents.

L’indice NCREIF Property Index (NPI) est un indice composé des performances trimestrielles déclarées par les investisseurs institutionnels sur les biens commerciaux inversement grade détenus par ces investisseurs. L’indice NCREIF Property est basé sur des évaluations et est calculé avant les effets de levier. L’indice NCREIF Property ne reflète pas l’impact des coûts de transaction, des frais de gestion et des autres frais de l’entité d’investissement, ni les coûts associés à la mobilisation de capitaux ou au fait d’être une société cotée en bourse, qui grèvent les performances.

L’indice S&P 500 est un indice actions regroupant 500 sociétés américaines de grande capitalisation et couramment détenues.

L’indice S&P/LSTA US Leveraged Loan 100 a vocation à refléter les performances des émissions les plus importantes du marché des prêts à effet de levier. Ce document est fourni à titre pédagogique uniquement ; il ne saurait être considéré comme un conseil d’investissement ou comme une offre ou une sollicitation incitant à acheter ou à vendre des titres.

Ce document ne fait aucune recommandation implicite ou explicite sur la façon dont le portefeuille d’un client devrait être géré. De plus, il n’a pas vocation à servir de guide d’investissement ou ne constitue pas une source de recommandations spécifiques en matière d’investissement.

Les opinions exprimées dans le présent document appartiennent à leurs auteurs et ne sont pas nécessairement celles de Goldman Sachs. Les investissements mentionnés dans ce document ne correspondent à aucun produit de Goldman Sachs.

Si vous envisagez d'investir dans un Investissement Alternatif, vous devez être conscient des risques suivants : Les Investissements Alternatifs sont soumis à une réglementation moins stricte que d'autres types de véhicules d'investissement communs tels que les fonds communs de placement. Les Investissement Alternatifs peuvent imposer des frais élevés, en particulier des frais variables reposant sur un pourcentage des gains réalisés et non réalisés, et de tels frais peuvent compenser la totalité ou une partie importante des bénéfices des opérations de ces Investissements Alternatifs. La performance nette d'un individu peut différer considérablement de la performance réelle. Les Investissements Alternatifs ne sont pas tenus de diffuser des informations périodiques sur leurs prix ou leurs valorisations aux investisseurs. Les investisseurs peuvent avoir des droits restreints s’agissant de leurs investissements, y compris des droits de vote limités et une participation réduite à la gestion des Fonds Alternatifs.

Les Investissements Alternatifs impliquent souvent le recours à l’effet de levier ou à d’autres pratiques d’investissement spéculatives et présentant un degré de risque élevé. Ces pratiques peuvent accroître la volatilité des performances et le risque de perte sur investissement, y compris la totalité du montant investi.

Les Investissements Alternatifs peuvent acheter des instruments qui sont négociés sur des marchés situés en dehors des États-Unis qui sont des « marchés principaux », et sont soumis au risque que la contrepartie n’honore pas ses engagements prévus dans les contrats.

Les Investissements Alternatifs sont proposés sur la base d’une exemption d’enregistrement en vertu de la loi sur les valeurs mobilières de 1933 (Securities Act), telle que modifiée, pour les offres et les ventes de titres qui n’impliquent pas d’offre publique. Aucun marché coté ou autre marché secondaire n’est disponible ou ne se développera. De même, les participations dans un Investissement Alternatif sont très illiquides et ne sont généralement pas transférables sans le consentement du sponsor. En outre, es lois applicables en matière de valeurs mobilières et de fiscalité limiteront les transferts.

Les Investissements Alternatifs peuvent eux-mêmes investir dans des instruments qui peuvent être très illiquides et extrêmement difficiles à valoriser. Cela peut également limiter votre capacité à racheter ou à transférer votre investissement, ou retarder la perception du produit du rachat ou du transfert.

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Les Investissements Alternatifs peuvent impliquer des structures fiscales et juridiques complexes et ne conviennent donc qu’à des investisseurs avertis. Vous êtes invité à vous rapprocher de vos propres conseillers fiscaux, comptables et juridiques concernant tout investissement dans un Fonds Alternatif.

Tout investissement dans les instruments de capital-investissement sont spéculatifs, très peu liquides, comportent un degré élevé de risque, sont assortis de frais et de dépenses élevés susceptibles de réduire les performances et sont sujets à l’éventualité d'une perte partielle ou totale de capital. Ils sont donc destinés à des investisseurs à long terme expérimentés et avisés capables d’accepter ce type de risques.

Les actions sont plus volatiles que les obligations et présentent des risques plus élevés. Les actions des petites et moyennes entreprises sont soumises à des risques plus importants que ceux généralement associés aux grandes entreprises.

Les obligations sont soumises aux risques de taux d’intérêt, de prix et de crédit. Les cours, quant à eux, sont souvent influencés par les fluctuations des taux d’intérêt.

Les titres obligataires à haut rendement sont considérés comme spéculatifs, comportent un plus grand risque de défaillance et ont tendance à être plus volatils que les titres obligataires investment grade.

Les investissements immobiliers sont des investissements spéculatifs et illiquides, comportant un haut degré de risque et assortis de frais et charges élevés susceptibles de peser sur les rendements. Ces risques sont liés, mais sans s’y limiter, aux fluctuations des marchés immobiliers, aux situations financières des locataires, aux modifications des lois sur, entre autres, la construction, l’environnement et le zonage, aux modifications des taux d’imposition des biens immobiliers, à la valeur imposable des Partnership Investments, aux fluctuations des taux d’intérêt, à la disponibilité ou aux conditions des financements par emprunt, à l’évolution des coûts d’exploitation, à la dépendance à l’égard des flux de trésorerie, aux passifs environnementaux, aux sinistres non assurés, à la non-disponibilité ou à l’augmentation des coûts de certains types de couvertures d’assurance, aux fluctuations des prix de l’énergie, et à d’autres facteurs indépendants de la volonté de l’Associé commandité, tels qu’épidémies, actes d’hostilité importants, déclarations de guerre, actions terroristes ou autres catastrophes ou situations critiques nationales ou internationales importantes. La possibilité d’une perte partielle ou totale du capital d’un instrument de placement existe, et les investisseurs potentiels ne devraient pas investir s’ils ne sont pas prêts à supporter les conséquences d’une telle perte.

En outre, certains investissements immobiliers peuvent être tributaires d’opérations d’aménagement ou de réaménagement qui s’accompagnent de risques supplémentaires en matière de conformité aux plans d’occupation des sols et d’obtention en temps opportun des autres agréments réglementaires, de coûts et de délais de construction, et de disponibilité de financements permanents à des conditions favorables.

Les investissements immobiliers seront hautement illiquides et ne seront pas cotés sur le marché. Valoriser des investissements immobiliers est donc un exercice incertain qui pourra nécessiter de recourir à un certain nombre d’hypothèses. En conséquence, il ne peut être garanti que la valeur estimée d’un investissement immobilier soit exacte et encore moins qu’elle corresponde à la valeur qui sera obtenue lors de la liquidation éventuelle de cet investissement.

De plus, les actifs immobiliers peuvent être assortis d’un taux d’endettement important, lequel endettement pourra avoir des conséquences néfastes sur les actifs et par conséquent sur l’instrument de placement. En particulier, la baisse de la valeur d’un actif amènera un instrument de placement à enregistrer plus rapidement une perte dans le cas d’un actif endetté que dans le cas d’un actif non endetté. Vous devez comprendre tous les risques associés à l’utilisation du levier financier avant d’investir dans un instrument de placement mobilier.

Goldman Sachs ne fournit pas de conseils juridiques, fiscaux ou comptables, sauf accord explicite entre vous et Goldman Sachs (généralement par le biais de certains services proposés exclusivement aux clients du pôle Private Wealth Management). Toute déclaration contenue dans cette présentation concernant des questions fiscales américaines n’est ni destinée ni écrite à des fins d’utilisation ; elle ne peut être utilisée dans le but d’éviter des sanctions imposées au contribuable concerné. Nonobstant toute mention contraire figurant dans le présent document, et sauf interdiction relevant des lois en vigueur sur les valeurs mobilières, vous êtes autorisé à divulguer à quiconque les informations relatives au régime de l’impôt sur le revenu fédéral et d’État américain et à la structure fiscale de la transaction, et à communiquer tous les documents de quelque nature que ce soit (y compris les opinions fiscales et autres analyses fiscales) qui vous sont fournis eu égard à ce régime fiscal ou à cette structure fiscale, sans que Goldman Sachs ne puisse vous imposer aucune limitation de quelque nature que ce soit. Les investisseurs doivent comprendre que les facteurs permettant de déterminer les conséquences de leur situation fiscale doivent tenir compte de leurs circonstances personnelles et que la loi fiscale est susceptible d'être modifiée à l'avenir ou de manière rétroactive. Ils sont également vivement encouragés à consulter un conseiller fiscal pour obtenir des informations sur des stratégies, des investissements ou toute opération éventuelle.

Les Investissements Alternatifs, par leur nature, impliquent un degré de risque significatif, y compris le risque de perte totale du capital d'un investisseur. La performance du fonds peut être volatile. Des conflits d’intérêts peuvent exister entre le Fonds d’Investissement Alternatif et d’autres prestataires de services, notamment avec le gestionnaire financier et le sponsor de l’Investissement Alternatif. De même, les participations dans un Investissement Alternatif sont très illiquides et ne sont généralement pas transférables sans le consentement du sponsor. En outre, es lois applicables en matière de valeurs mobilières et de fiscalité limiteront les transferts.

Les placements dans des obligations sont soumis aux risques de crédit et de taux d’intérêt. Les cours des obligations fluctuent à l’inverse de l’évolution des taux d’intérêt. Par conséquent, une hausse globale des taux d’intérêt peut entraîner la baisse du prix d'une obligation. Le risque de crédit est le risque de défaut de paiement des intérêts et de remboursement du capital par l’émetteur. Ce risque est plus élevé lorsque vous investissez dans des obligations high yield, également appelées obligations spéculatives, dont les notations sont plus faibles et qui sont soumises à une plus grande volatilité. La valeur de tous les placements obligataires peut être inférieure à leur coût initial au moment du rachat ou à l’échéance.

Des risques supplémentaires qui ne sont pas encore prévus ou pris en compte sont également possibles.

Les obligations à haut rendement sont des obligations d'entreprises ou municipales présentant un risque de défaut plus élevé que leurs homologues investment grade. Compte du profil de crédit plus risqué des obligations à haut rendement, les investisseurs se voient généralement offrir des rendements plus élevés. Les prêts à effet de levier sont des prêts à taux variable avec une notation inférieure à la catégorie investment grade, octroyés par les banques aux entreprises. Les prêts à effet de levier occupent généralement une place plus élevée dans la structure de capital que les obligations à haut rendement. Historiquement, les prêts à effet de levier ont souvent présenté des taux de recouvrement plus élevés en cas de défaut. Le prêt direct est une forme de prêt qui permet à des prêteurs autres que des banques d’octroyer des prêts aux entreprises. Les emprunteurs sont généralement des petites et moyennes entreprises, tandis que les prêteurs peuvent être des particuliers fortunés ou des sociétés de gestion d'actifs. La dette sous forme de prêt direct est généralement structurée comme des prêts à taux variable, avec une notation de crédit inférieure à investment grade. La dette à taux variable réagit aux variations des taux d'intérêt de la même manière que la dette à taux fixe, mais généralement à un degré moindre. Ce type d’actif se caractérise généralement par des garanties solides et un effet de levier raisonnable, mais il peut également être moins liquide que les instruments obligataires cotés. La possibilité de négocier ces prêts sur les marchés cotés est limitée car les émetteurs sont généralement de petite taille et donc peu connus. Les risques de crédit et de défaut des stratégies de prêt direct sont plus élevés que ceux des stratégies obligataires classiques au sens large dans la mesure où les stratégies de prêt direct se concentrent sur des émetteurs dont la notation de crédit est inférieure à celle des émetteurs investment-grade. Les investisseurs sont généralement rémunérés par des primes de risque de crédit et d'illiquidité.

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Les points de vue figurant aux présentes sont exprimés au 30 juin 2022 et sont susceptibles d’évoluer dans le futur. Chaque équipe de gestion de portefeuille de Goldman Sachs Asset Management est susceptible d’avoir des points de vue et des opinions et/ou de prendre des décisions d’investissement qui, dans certains cas, ne correspondront pas forcément aux points de vue et opinions exprimés dans les présentes.

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Date de première utilisation : 12 août 2022. 281809-OTU-1632425

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