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STRATEGIE ALTERNATIVE CHE GENERANO REDDITO

16 dicembre 2022  |  Tempo di lettura: 5 minuti


 

Nell’ultimo decennio, per gli investitori alla ricerca di rendimento in un contesto di tassi bassi, il private credit e il private real estate sono diventati alternative interessanti per la generazione di reddito. Anche in un contesto di rialzo dei tassi, queste asset class possono continuare attirare l'attenzione degli investitori grazie al loro potenziale di rendimento corretto per il rischio e al fatto che consentono di accedere a segmenti del mercato non disponibili per gli strumenti negoziati sui mercati pubblici.

 

 

Che cos’è il private credit?

Il private credit comprende prestiti e altri tipi di strumenti di debito che rappresentano obbligazioni di società private o sono comunque emessi fuori dai mercati pubblici. Spesso le società ricorrono al credito privato quando hanno bisogno di capitali per finanziare le proprie attività, espandersi in un nuovo mercato o segmento di business, fondersi o acquisire un’altra azienda o per svariati altri motivi. Il private credit può aiutare le imprese a trovare soluzioni su misura per esigenze di capitale specifiche e abbraccia una serie di possibili strategie che estendono la struttura del capitale oltre ai prestiti diretti, compresi i crediti speciali e il debito in sofferenza.

 

Che cos’è il private real estate?

Definito anche “real estate non quotato”, il private real estate prevede l’acquisizione di immobili fuori dai mercati pubblici da parte di un’entità privata (non quotata in borsa). Gli immobili sono spesso diversificati per tipologia, settore e area geografica. Le strategie core puntano maggiormente al reddito, mentre le strategie a valore aggiunto e quelle opportunistiche sono più orientate alla crescita del capitale.

 

Sia il private credit che il private real estate sono in genere difficilmente accessibili agli investitori individuali, poiché da sempre richiedono il soddisfacimento di determinati standard di idoneità e accreditamento nonchè l’impegno di grandi somme di denaro. Tuttavia, l’innovazione nell’ambito dei prodotti ha permesso di introdurre una serie di nuove strutture, più adatte ai bisogni degli investitori individuali, come i veicoli open-ended con ticket minimi inferiori e una maggiore liquidità rispetto ai fondi tradizionali.


 

Figura 1. Rendimenti medi annui del real estate rispetto alle obbligazioni e alle azioni tradizionali (2011-2021)

 

Fonte: Bloomberg, NAREIT, NCREIF Nota: il private real estate è rappresentato dal National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI), un indice ponderato per il valore di mercato, calcolato su una base non condizionata dalla leva finanziaria che include proprietà multifamiliari, alberghiere, industriali, uffici e retail e ha una serie storica trimestrale risalente al quarto trimestre del 1977. I REIT pubblici sono rappresentati dal FTSE NAREIT U.S. Real Estate Index Series Composite, che replica la performance del settore dei REIT quotati negli Stati Uniti con data di lancio 1972. L’obbligazionario è rappresentato dall’AGG iShares Core U.S. Aggregate Bond ETF ed è soggetto al rischio di credito. Le azioni sono rappresentate dall’S&P 500 Index e sono soggette al rischio di mercato. I Treasury Bond sono rappresentati dal rendimento di mercato dei titoli del Tesoro statunitense a 5 e 7 anni a scadenza costante secondo il database Federal Reserve Economic Data (FRED) e sono soggetti al rischio dei tassi d’interesse. Gli indici si propongono di descrivere la performance complessiva del mercato. Non è possibile investire direttamente in un indice. L’NPI rappresenta i rendimenti a livello di proprietà commerciale. Gli indici presentati in questo documento mostrano differenze sostanziali per quanto riguarda l’investimento in un REIT non negoziato, tra cui gli obiettivi di investimento, le commissioni, le spese, le implicazioni fiscali e la liquidità. La performance passata non garantisce performance future.

 

Perché sono entrambi interessanti?

Private credit e private real estate sono accomunati da alcune caratteristiche che li rendono potenzialmente interessanti per gli investitori in cerca di reddito nell’attuale contesto di mercato: 

 

Potenziale di maggiore rendimento: negli ultimi 15 anni, il private credit ha registrato rendimenti elevati di poco inferiori al 10%, generando un premio di rendimento rispetto all’obbligazionario tradizionale e ai prestiti sindacati (vedi figura 1). Tale premio può nascere sia dalla disponibilità del debitore a pagare un costo maggiore per avere la certezza dell’esecuzione, sia dal fatto che, rispetto al processo di emissione del credito sindacato, i finanziatori privati offrono flessibilità e personalizzazione. Anche il real estate core ha generato rendimenti più elevati rispetto alle azioni e alle obbligazioni. 

 

Figura 2. Sovraperformance rispetto all’inflazione nei periodi di alta inflazione

 

Fonte: al 31 marzo 2022. ODCE (rendimento netto del private real estate; dati disponibili dal 1978), NAREIT (rendimenti del settore immobiliare pubblico, dati disponibili dal 1978), S&P 500 (azioni quotate, dati disponibili dal 1980), Bloomberg Barclays (obbligazioni quotate, dati disponibili dal 1979), BLS (inflazione; aumento annuale del CPI al netto delle componenti alimentari ed energetiche, dati disponibili dal 1978). Ogni caso è definito come il rendimento della classe di attivi per i 4 trimestri che terminano nel trimestre in cui l’inflazione ha superato il 4% rispetto alla rilevazione dell’anno precedente. I casi sono considerati su base trimestrale. Gli indici non sono gestiti e non includono le commissioni.

 

Resistenza ai tassi d’interesse e all’inflazione: nel settore del private credit, molti prestiti sono legati a tassi variabili (come il Secured Overnight Financing Rate SOFR e, storicamente, il LIBOR) e forniscono agli investitori una copertura dal rialzo dei tassi d’interesse. Quando i tassi d’interesse salgono, gli aumenti vengono automaticamente adattati nella cedola del private credit. Alcuni tipi di investimenti immobiliari, invece, hanno storicamente generato rendimenti più elevati durante i periodi di inflazione (vedi figura 2), attraverso un’adeguata rivalutazione gli affitti.

 

Maggiore accessibilità: le transazioni private offrono inoltre ai gestori patrimoniali un’ampia accessibilità ai documenti aziendali, consentendo una due diligence e una documentazione molto accurate. Queste procedure consolidate hanno aiutato il private credit a mantenere indici di perdita storicamente più bassi rispetto a quelli degli strumenti obbligazionari ad alto rendimento. Inoltre, il private credit è solitamente caratterizzato da un unico soggetto che concede il prestito al mutuatario. In questo modo, in caso di default, le procedure di liquidazione possono essere più rapide ed efficienti e i recuperi hanno il potenziale di generare importi maggiori rispetto ai collocamenti pubblici di debito sindacato, che sono caratterizzati dalla presenza di più finanziatori con priorità in conflitto fra loro. 

 

La selezione del gestore è fondamentale

Data l’ampia tipologia di accesso ai mercati del private credit e del private real estate, il profilo di rischio e di rendimento di ciascuna opportunità può variare in modo sostanziale. Quando si decide di implementare una o entrambe le asset class nell’ambito di una strategia volta alla generazione di reddito, riteniamo che sia importante trovare gestori esperti che abbiano dimostrato di saper amministrare questi investimenti nell’intero arco di uno o più cicli economici.

 

 

 

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Fonti:

Goldman Sachs non fornisce consulenza contabile, fiscale, o legale. Si vedano le note aggiuntive a fine presentazione

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Indici di Benchmark

Gli indici non sono gestiti. I dati relativi all’indice rispecchiano il reinvestimento di tutti i proventi o dividendi, a seconda dei casi, ma non rispecchiano la detrazione di eventuali commissioni o spese che possono ridurre i rendimenti. Gli investitori non possono investire direttamente in indici.

Gli indici menzionati nel presente documento sono stati selezionati perché sono ben noti, facilmente riconoscibili da parte degli investitori e riflettono gli indici che il gestore degli investimenti ritiene, in parte sulla base delle prassi del settore, che forniscano un benchmark adeguato rispetto al quale valutare l’investimento o il più ampio mercato qui descritto.

Il Bloomberg Barclays Global Aggregate Bond Index (Global Agg FI) è una misura di riferimento del debito globale investment grade di ventiquattro mercati in valuta locale. Questo benchmark multi-valuta include titoli del Tesoro, obbligazioni collegate al settore governativo, obbligazioni societarie e obbligazioni cartolarizzate a tasso fisso di emittenti dei mercati sviluppati ed emergenti.

Il Bloomberg Barclays US High Yield Index misura l’universo del debito non-investment grade a tasso fisso.

Il Cliffwater Direct Lending Index (CDLI) misura la performance al netto della leva finanziaria, al lordo delle commissioni, dei prestiti societari del mercato intermedio statunitense, rappresentata dalla performance ponderata per le attività sottostanti delle Business Development Companies (BDC), comprese le BDC negoziate in borsa e quelle non quotate in borsa, in base a determinati requisiti di idoneità.

Il Credit Suisse Leveraged Loan Index (Bank Loans) replica l’universo d’investimento del mercato dei leveraged loan denominati in Dollari statunitensi. È composto da emissioni con rating “5B” o inferiore, il che significa che le emissioni con il rating più alto incluse in questo indice sono i rating di Moody’s/S&P di Baa1/BB+ o Ba1/BBB+. Tutti i prestiti sono prestiti a termine finanziati con una durata di almeno un anno e sono concessi da emittenti domiciliati nei Paesi sviluppati.

L’FTSE NAREIT U.S. Real Estate Index Series Composite è un indice basato sulla capitalizzazione di mercato ponderata sul flottante dei REIT e delle azioni statunitensi. I componenti dell’Indice comprendono tutti i REIT fiscalmente idonei che soddisfano anche i criteri minimi di dimensione e liquidità del FTSE.  

Il J.P. Morgan GBI-EM Global Diversified Composite Index (Emerging Market Debt) replica le obbligazioni in valuta locale di emittenti sovrani dei mercati emergenti.

Il NCREIF Property Index (NPI) è un indice dei rendimenti trimestrali registrati dagli investitori istituzionali sugli immobili commerciali di livello investment-grade posseduti dagli investitori stessi. Il NCREIF Property Index si basa su valutazioni e viene calcolato prima degli effetti della leva finanziaria. Il NCREIF Property Index non riflette l’impatto dei costi di transazione, delle commissioni di gestione e di altre commissioni e spese dell’entità d’investimento o dei costi associati alla raccolta di capitali o al fatto di essere una società quotata in borsa, tutti fattori che riducono i rendimenti.

L’S&P 500 Index è un indice azionario di 500 società statunitensi ad elevata capitalizzazione e ad azionariato diffuso.

L’S&P/LSTA US Leveraged Loan 100 Index mira a riflettere la performance delle principali linee di credito nel mercato dei leveraged loan. Questo materiale è fornito a soli fini formativi e non deve essere interpretato come raccomandazione di investimento o un’offerta o sollecitazione all’acquisto o alla vendita di titoli.

Il presente documento non esprime raccomandazioni espresse o implicite riguardanti i metodi con cui dovrebbe essere gestito il conto di un cliente e non è concepito per essere utilizzato come guida generale in materia di investimenti né come fonte di raccomandazioni di investimento specifiche.

Le opinioni espresse in questo documento sono dei rispettivi autori e non riflettono necessariamente le opinioni di Goldman Sachs. Gli investimenti discussi non fanno riferimento ad alcun prodotto di Goldman Sachs.

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Gli Investimenti Alternativi sono offerti in base a un’esenzione dalla registrazione ai sensi del Securities Act del 1933 e successive modifiche, per l’offerta e la vendita di titoli che non comportano un’offerta pubblica. Non è disponibile né si svilupperà alcun mercato pubblico o di altro tipo. Allo stesso modo, gli interessi in un Investimento Alternativo sono altamente non liquidi e in generale non sono trasferibili senza il consenso dello sponsor. Inoltre, le norme relative ai titoli e le norme fiscali limitano i trasferimenti.

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Gli investimenti in private equity sono speculativi, altamente non liquidi, comportano un alto grado di rischio, hanno commissioni e spese elevate che potrebbero ridurre i rendimenti e sono soggetti alla possibilità di perdita parziale o totale del capitale del fondo; sono quindi destinati ad investitori esperti e sofisticati di lungo termine che possono accettare tali rischi.

I titoli azionari sono più volatili rispetto alle obbligazioni e soggetti a maggiori rischi. Le azioni di società di piccole e medie dimensioni comportano rischi maggiori rispetto a quelli solitamente associati a società di dimensioni maggiori.

Le obbligazioni sono soggette al rischio dei tassi di interesse, nonché al rischio di prezzo e al rischio di credito. I prezzi tendono a essere inversamente influenzati dalle variazioni dei tassi di interesse.

I titoli obbligazionari ad alto rendimento sono considerati speculativi, comportano un maggiore rischio di default e tendono a essere più volatili rispetto ai titoli obbligazionari investment grade.

Gli investimenti immobiliari sono speculativi e non liquidi, comportano un elevato grado di rischio e hanno commissioni e spese elevate che potrebbero ridurre i rendimenti. Questi rischi comprendono, a titolo esemplificativo ma non esaustivo, oscillazioni nei mercati immobiliari, condizioni finanziarie dei locatari, modifiche alle leggi in materia di edilizia, ambiente, urbanistica e altro, variazioni nelle aliquote fiscali sugli immobili o sui valori stimati dei Partenariati di investimento, variazioni dei tassi d’interesse e della disponibilità o dei termini di finanziamento del debito, variazioni dei costi operativi, rischi dovuti alla dipendenza da cash flow, responsabilità ambientali, sinistri non assicurati, indisponibilità o maggiori costi di alcune tipologie di copertura assicurativa, oscillazioni dei prezzi dell’energia e altri fattori non rientranti nel controllo del General Partner, come uno scoppio o una successione di crescente gravità di conflitti rilevanti, dichiarazioni di guerra, attacchi terroristici o altre gravi calamità o emergenze nazionali o internazionali. Sussiste la possibilità di perdita parziale o totale del capitale di un veicolo di investimento e i potenziali investitori non devono investire a meno che non possano sopportare agevolmente le conseguenze di tale perdita.

Inoltre, alcuni investimenti immobiliari possono richiedere attività di sviluppo o di riqualificazione, che comportano rischi supplementari relativamente alla disponibilità e al tempestivo ricevimento delle concessioni urbanistiche e delle altre autorizzazioni regolamentari, al costo e al puntuale completamento della costruzione e alla disponibilità di continuo finanziamento a termini favorevoli.

Gli investimenti immobiliari saranno caratterizzati da scarsa liquidità e non avranno quotazioni di mercato. La valutazione degli investimenti nel settore immobiliare, pertanto presenta incertezza e può essere fondata su ipotesi. Di conseguenza, non c’è garanzia che il valore stimato dell’investimento immobiliare sia accurato o ancora che il valore stimato venga effettivamente realizzato in seguito all’eventuale cessione di tale investimento.

Inoltre, i beni immobili possono comportare un’elevata leva finanziaria, la quale potrebbe avere notevoli conseguenze negative sugli asset e quindi su un veicolo di investimento. In particolare, un veicolo di investimento vedrà svalutarsi il proprio investimento in un asset per cui si è fatto ricorso alla leva finanziaria più rapidamente rispetto a un asset per cui tale leva finanziaria non è stata utilizzata, qualora l’asset perdesse valore. È necessario comprendere appieno i rischi connessi all’uso della leva finanziaria prima di effettuare un investimento in un veicolo di investimento immobiliare.

Goldman Sachs non fornisce consulenza contabile, fiscale o legale ai propri clienti, salvo quanto espressamente concordato tra le parti (generalmente attraverso alcuni servizi offerti solo ai clienti del Private Wealth Management). Qualsiasi dichiarazione contenuta in questa presentazione riguardante la materia fiscale statunitense non è finalizzata o scritta per essere usata, e non può essere usata allo scopo di evitare sanzioni imposte sul relativo contribuente. In deroga a qualsiasi disposizione contraria contenuta nel presente documento e salvo quanto stabilito per consentire la conformità con la legislazione in materia di titoli, è consentito comunicare a qualsiasi persona il trattamento fiscale delle imposte sul reddito negli Stati Uniti, a livello federale e statale, nonché la struttura fiscale della transazione e tutti i materiali di qualsiasi tipo (inclusi i pareri fiscali e le altre analisi fiscali) che vengono comunicati in relazione a tale trattamento e struttura fiscale, senza che Goldman Sachs imponga alcuna limitazione di qualsiasi tipo. Gli investitori devono essere consapevoli che la determinazione delle conseguenze fiscali per gli stessi deve tenere conto delle loro specifiche circostanze e che la legge fiscale è soggetta a variazioni in futuro o con effetto retroattivo e gli investitori sono invitati vivamente a consultare il proprio consulente fiscale per quanto riguarda qualsiasi strategia, investimento od operazione potenziale.

Gli Investimenti Alternativi, per loro stessa natura, implicano un considerevole livello di rischio, compreso il rischio di perdita totale del capitale di un investitore. La performance del Fondo può essere volatile. Possono sussistere dei conflitti d’interesse tra il Fondo d’Investimento Alternativo e gli altri fornitori di servizi, tra cui il gestore degli investimenti e lo sponsor dell’Investimento Alternativo. Allo stesso modo, gli interessi in un Investimento Alternativo sono altamente non liquidi e in generale non sono trasferibili senza il consenso dello sponsor. Inoltre, le norme relative ai titoli e le norme fiscali limitano i trasferimenti.

L’investimento in titoli obbligazionari è soggetto al rischio dei tassi di interesse e al rischio di credito. I prezzi delle obbligazioni si muovono in maniera inversa rispetto alle variazioni dei tassi di interesse. Pertanto, un rialzo generale dei tassi d’interesse può determinare la flessione del prezzo del titolo. Il rischio di credito è il rischio che un emittente non adempia alle proprie obbligazioni di pagamento di interessi e capitale. Tale rischio è più elevato quando si investe in obbligazioni high yield, note anche come “junk bond”, che hanno rating inferiori e sono soggette a una maggiore volatilità. Tutti gli investimenti nell’obbligazionario possono avere un valore inferiore al loro costo originario al momento del rimborso o alla scadenza.

Possono esistere rischi addizionali non attualmente contemplati o non considerati.

Le obbligazioni ad alto rendimento sono obbligazioni societarie o municipali con un livello più elevato di rischio di insolvenza rispetto alle omologhe investment grade. In considerazione del profilo creditizio più rischioso delle obbligazioni high yield, gli investitori vengono generalmente remunerati con rendimenti più elevati. I leveraged loan sono prestiti a tasso variabile con rating inferiore a investment grade concessi dalle banche alle società. I leveraged loan in genere si collocano più in alto nella struttura del capitale rispetto alle obbligazioni high yield e storicamente hanno offerto tassi di recupero più elevati in caso di default. Il direct lending (prestito diretto) è una forma di finanziamento del debito aziendale in cui i prestiti alle società sono concessi da finanziatori diversi dalle banche. I soggetti finanziati sono generalmente piccole e medie imprese, mentre i finanziatori possono essere soggetti con elevate disponibilità economiche o società di gestione patrimoniale. Il debito tramite prestito diretto è tipicamente strutturato come finanziamento a tasso variabile con un rating di credito inferiore all’investment grade. Il debito a tasso variabile reagisce alle variazioni dei tassi d’interesse in modo simile al debito a tasso fisso, ma in genere in misura minore. Le caratteristiche tipiche di questa classe di attivi includono una considerevole garanzia sul prestito e un ricorso ragionevole alla leva finanziaria, ma possono anche prevedere una minore liquidità rispetto agli strumenti obbligazionari quotati. La capacità di negoziare questi prestiti sul mercato aperto è limitata in quanto gli emittenti sono generalmente di dimensioni ridotte e, di conseguenza, poco conosciuti. Il rischio di credito e di default è più elevato per le strategie di prestito diretto rispetto alle strategie tradizionali obbligazionarie del mercato aperto, dato che le strategie di prestito diretto si concentrano su emittenti con rating inferiore all’investment grade. Gli investitori sono in genere remunerati con premi per il rischio di credito e per l’illiquidità.

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Data di primo utilizzo: 12 agosto 2022. 281809-OTU-1632425

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